캐나다 모기지 이자율 “내년까지 변동 안 커”

캐나다 모기지 이자율 “내년까지 변동 안 커”

캐나다 모기지 이자율
“내년까지 변동 안 커”(크게)

모기지 이율 역대 최저, 경제도 후퇴기 이유
중앙은, 2008년 최저금리 14개월 유지 경험

요즘 전국 주택시장이 코로나 19 팬데믹 속에서 출렁거리고 있다. 하지만 모기지 이자율 동향은 오는 2021년까지도 큰 변화 없이 꾸준한 흐름을 이어갈 것으로 기대된다.

최근 BC부동산협회는 모기지 이자율 전망 보고서를 새롭게 내놓았다. 여기에는 모기지 시장 흐름 관련 주요 쟁점 포인트 세 가지도 소개됐다. 바로 모기지 이자율이 기록적으로 낮은 수준까지 떨어진다는 점과 캐나다 경제가 후퇴기이지만 회복 전망도 보인다는 점. 또한 뱅크 오브 캐나다가 역대 최저 실효하한선(ELB, Effective Lower Bound)을 찍었다는 것이다.

5년짜리 이자율(5-Year Qualifying Rate)를 보면, 올해 1/4분기 5.04%에서 24분기 4.94%로 떨어진 후 오는 2021년 2/4분기까지 1년 동안 그대로 유지된다. 즉 내년 상반기까지는 공식적으로 이자율에 큰 변화가 없을 것이라는 전망이다. 그렇지만 2021년 3/4분기에는 다시 5.05%로 뛴 후에 4/4분기도 5.05%로 한 해를 마무리 하게 된다.

물론 평균 할인율(5-Year Average Discount Rate)은 이보다 훨씬 낮다. 예를 들어 올해 1/4분기에는 2.8%였다가 2/4분기 2.49%로 떨어진 후 내년 2/4분기까지 유지된다. 이후 3/4분기에 2.65%로 뛰고 연말에도 그대로 이어간다는 것.

이 보고서는 올해 2020년 2/4분기를 캐나다 경제 역사 속에서 가장 격동의 시기로 평가했다. 코로나 19 팬데믹으로 시작된 바이러스 전파와 이에 따른 경제 셧다운(Shutdown of the Economy)이 놀라울 수준의 경제 데이터를 만들어냈기 때문이다.

뱅크 오브 캐나다가 즉시 금융시스템에 유동성을 불어넣은 것도 효과를 냈다. 캐나다 중앙은행은 단지 기준금리를 0.25%로 낮출 뿐만 아니라 재정상태표도 크게 확대, 민간분야의 대출비용 인상을 방지하기도 했다. 또한 캐나다 모기지 주택공사와 함께 모기지 주택담보 대출 수백억 달러로 매입함으로써 위기상황 초기에 모기지 이자율 상승을 막기도 했다. 이로써 현재 캐나다의 5년짜리 고정 이자율은 2.49% 정도로 낮게 유지되고 있다.

반면 이 보고서는 “정부의 모든 정책이 도움이 되는 것은 아니다”라고 평가했다. 팬데믹이 시작될 때 정부는 보험가입 스트레스 테스트 이율 수정 계획을 보류하기도 했다. 더욱 당황스러운 점은 캐나다 모기지주택공사가 역사적인 깊은 경기후퇴 수렁 속에서 모기지 크레딧을 더욱 빠듯하게 만들기로 결정했다는 점이라는 것. 최대 채무상환비율(Gross and Total Debt Service Ratio)을 낮추고, 최저 크레딧 점수를 올리고, 보험가입 대출자들을 위한 비전통적 방식의 자금원도 금지하기도 했다.

민간 모기지 보험회사들이 고맙게도 이 같은 절차를 닮지 않기로 해서 전반적 충격을 줄일 것으로 기대된다는 것.
이자율 전망과 관련, 관건은 바로 캐나다 중앙은행이 언제 현재 최저점에서 움직임을 시작하는 가에 달려있다. 뱅크 오브 캐나다가 이 지점까지 이율을 낮춘 시기는 지난 2008/2009년 글로벌 금융 위기 때였다. 당시에는 기준금리를 올리기까지 14개월이 걸렸다. 현재 코로나 19 사태의 경기후퇴 정도를 고려할 때, 뱅크 오브 캐나다도 더 큰 주의를 기울일 것으로 예상되고 있다.

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