‘코로나 19’속 캐나다 주택시장 올 가을 ‘부채연기 절벽’…

‘코로나 19’속 캐나다 주택시장 올 가을 ‘부채연기 절벽’…

‘코로나 19’속 캐나다 주택시장
올 가을 ‘부채연기 절벽’…(크게)

“일부 실직자 모기지 납부 다시 시작해야 할 때…”
경제회복 충분치 않으면 5명중 1명 체불 가능성

높은 모기지 부채, 집값 하락(9~20%), 실업 상승 등
캐나다의 장기적 재정 안전성 걱정거리로 등장해

팬데믹 사태가 가져오는 불확실성이 캐나다 곳곳에서 경고음을 내고 있다. 캐나다 모기지주택공사도 주택시장 관점에서 주의 깊게 지켜봐야 할 점을 분석, 관심을 모으고 있다. 코로나 19 사태가 이어지면서 가계 부채가 상승하고, 집값도 하락, GDP 경제 성장세도 지체된다는 분석이다. 특히 일부 실업자들이 모기지를 다시 납부해야 할 필요가 생길 때인 올 가을에는 ‘부채연기 절벽(Debt Deferral Cliff)’ 현상도 생길 수 있다는 것.

캐나다 모기지주택공사 에반 시드달 대표가 최근 하원 재정위원회에서 공식 발표한 자료를 공개했다. 이 보고서는 “코로나 19 팬데믹 속에서 재정 안정성을 돕는다”를 주제로 하고 있다. 또 정부가 좀더 많은 부채를 안고 코로나 19에 대처하고 있는 것처럼 모기지 연기는 지금도 역사적 수준인 가구당 채무 수준을 더욱 높여나갈 수 있다고 내다봤다.

전세계 각 국가의 가구당 부채를 GDP 비율로 비교할 때 2019년 12월을 기준, 캐나다는 102% 수준을 보이고 있다. 미국이 75.4%, 영국이 83.8%, 한국이 95.5%라는 점을 보면, 다른 OECD 국가보다도 높은 수준이다. 유로존(Euro Zone)전체의 비중은 57.9%로 캐나다와 큰 격차를 보이고 있다. 이 보고서는 “캐나다인은 세계적으로도 가계 부채가 높다. 코로나 19 사태가 생기기 전에도 GDP 대비 부채 비율은 99%나 됐다. 부분적으로는 대출이 늘었기 때문이지만 더 큰 이유는 GDP가 하락한 탓도 있다. 이로써 우리는 2020년 2/4분기에는 그 비중이 115%가 될 것이고 3/4분기에는 130%가 될 것으로 본다”고 설명했다.

주택 가격을 보면, 향후 12개월 동안 9~18%가 떨어질 것으로 전망된다. 가처분 소득 관련 부채를 보면, 이 같은 수준은 2019년 176%에서 2021년 200% 이상으로 오를 것이다. 즉 모기지 부채의 증가와 주택 가격 하락, 실업률의 상승 결합은 캐나다의 장기간 재정 안전성에 영향을 줄 수 있다는 것. 다만 주택 가격은 이후 다시 회복할 것으로 예상됐다.

이밖에 모기지 주택공사는 늘어나는 ‘부채 연기 절벽(Growing Debt Deferral Cliff)’을 관리해나가기 위해 특별 팀을 운영하고 있다. 부채 연기 절벽은 올해 가을에 나타날 것으로 전망된다. 바로 일부 실직자들이 자신의 모기지 부채를 다시 갚아나가기 시작하는 시점이다. 만약 경제가 충분하게 회복하지 못한다면 전체 모기지 5건 가운데 많게는 1건이 체불될 전망이다.

특히 젊은 생애 첫 주택 구매자들에 대한 구체적 분석도 곁들였다. 예를 들어 생애 첫 주택 구매자들이 30만 달러 집을 5% 다운페이먼트로 구입했다고 했을 때, 만약 집값이 10% 떨어진다면 투자금 1만 5000달러당 4만 5000달러를 잃게 된다. 여기에는 모기지 보험 프리미엄과 만약 실업 등의 요인에 따라 집을 강제로 판매해야 하는 상황에 맞닥뜨렸을 때 발생하는 판매 비용도 포함된다. 비교해볼 부분은 10% 다운페이먼트를 했을 때는 잠정적 손실에 대해 좀더 완충 장치를 가질 수 있다.

한편 캐나다 홈오너들은 지난 20년 동안 평균 34만 달러의 면세 소득을 주택가치를 통해 얻었다. 이 같은 집값 및 부채 수준은 점점 젊은 층의 손에서 멀어지고 있다. 또 소득이 높은 국가에서는 홈오너십이 실제 적어지고 있다. <도표=CMHC 제공>

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